제조전화해란?
세입자와 건물주 사이에서 소송비용과 시간을 절약하고 화해를 촉진하는 제도
상호 합의를 통해 분쟁을 해결할 기회를 제공하는 제도로 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용됩니다.
상가 임대차에서 제소전화해 조서를 위반한 세입자때문에 고생하는 건물주들이 있습니다. 이때는 강제집행을 진행해야 하는데요. 강제집행 절차나 주의사항을 몰라 막막할때가 있습니다. 이럴때는 어떻게 해야 하는지 간략하게 정리해 보았습니다.
상가임대차에서 제소전화해는 위법을 저지른 세입자를 명도소송 없이도 빠르게 부동산을 돌려받을 수 있습니다.
다만 제조전화해를 경험한 적은 있어도 실제로 강제집행까지 경험한 사례는 많지 않기 때문에 혼란을 겪을 수 있습니다.
만약 세입자의 조서 위반으로 강제집행이 필요하다면 반드시 알아두어야 할 절차가 있습니다.
1. 계약 해지
상가 임대차 분쟁에서 위법을 저지른 세입자를 대응할 때 가장 먼저 해야 할 것이 바로 계약 해지입니다. 제소전화해는 소송과정 없이도 바로 강제집행 절차에 들어갈 수 있다는 점이 있는데요. 이를 위해선 계약이 해지되어야만 진행하라 수 있다는 전제조건이 있습니다. 즉, 상가 임대차에서 계약해지는 상대방에게 제대로 전달되어야만 법적효력이 있기 때문에 계약 기간이 종료됐거나 상대방이 불법을 저질렀다고 해서 자동으로 계약이 해지되는 것이 아닙니다. 강제집행은 계약해지통보를 해도 세입자가 부동산을 반환하지 않고버티는 경우에만 해야 합니다.
2. 현점유자 파악
강제집행은 공권력을 이용해 점유자를 강제로 내보내는 합법적 절차입니다. 세입자가 먼저 잘못을 했지만 개인의 자유와 점유지를 강제로 빼앗는 만큼 신중한 절차입니다. 때문에 법원의 집행관은 강제집행을 할 대상이 맞는지 까다롭게 확인 절차를 진행하게 되는데요. 세입자가 이러한 점을 악용해 다른 사람에게 점유권을 넘긴다면 강제집행이 어려워질 수 있습니다. 이때는 법원에 승계집행문을 부여받아야만 안전하게 강제집행을 진행할 수 있습니다.
3. 법원으로부터 집행문을 부여받기
제소전화해 조서에 있는 조항을 특정해야만 집행문이 나옵니다. 집행문을 발급받을 때 조항을 명확히 특정하지 못하면 집행문 발급이 어렵고 집행문이 없다면 강제집행도 진행할 수 없습니다.
세입자가 위법을 저질렀음에도 불구하고 버티고 나가지 않는다면 제소전화해 조항을 살핀 후 세입자가 위반한 조항은 무엇인지 체크해야 합니다. 그리고 세입자에 내용증명을 통해 해당 조항을 위반했음을 입증하고 이를 토대로 집행문을 발급받아야 안전하게 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다.
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